Tại Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất thì tiền đền bù được tính trên khung giá đất ấn định sẵn. Tuy nhiên, sau khi đất được chuyển giao cho nhà đầu tư để xây dựng dự án hay bán lại, thì chủ đầu tư lại áp theo giá thị trường. Giá Nhà nước, ngoài việc ấn định cho các hoạt động thu hồi, bồi thường, giao mặt bằng… còn được áp dụng để tính giá trị đất đai sử dụng cho việc góp vốn trong liên doanh, và cả việc tính thuế chuyển nhượng đất cho người sử dụng mới.

Một nghiên cứu về tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường đất đai, bất động sản (gọi chung là nhà đất) năm 2009 khiến nhiều người… ngả ngửa. Tại TP HCM, nhà đất đường Hai Bà Trưng (Q.1), giá Nhà nước tối đa là 48 triệu đồng/m2, trong khi giá chào bán trên thị trường là 293 triệu đồng/ m2, chênh lệch đến 600%, hoặc như đất mặt đường Tú Xương (Q.3), giá Nhà nước là 22 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường là 213 triệu đồng/m2, tăng đến 970%... Đội giá kinh khủng nhất phải tính đến các quận và huyện vùng ven, ví dụ, nhà đất đường Đỗ Xuân Hợp (Q.9) có giá Nhà nước là 3,5 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đến 40 triệu đồng/m2, tức là tăng đến 1.140%. Thậm chí, đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, giá Nhà nước chỉ 2,2 tiệu đồng/m2, trong giá thị trường lên đến 28,7 triệu đồng/m2, gấp 1.300%.

Thị trường nhà đất méo mó vì cơ chế 2 giá - 1

Cơ chế 2 giá không chỉ khiến thị trường nhà đất méo mó, mà đang gây tổn thất lớn cho xã hội.

WB phân tích, cơ chế hai giá đã gây nên sự hoán chuyển những giá trị và lợi ích lớn, nhưng lại tạo kẽ hở cho hành vi thông đồng giữa hai nhóm quyền lực là các công ty xây dựng, các nhà đầu tư, đầu cơ và các quan chức nhà nước (với tư cách người thực thi những chính sách, quy định tạo ra những lợi nhuận này). Tình trạng này càng tạo điều kiện cho sự tồn tại của việc duy trì cơ chế hai giá.

Cơ chế hai giá cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp xung vấn đề thu hồi đất. Theo báo cáo của bộ Tài nguyên môi trường, giai đoạn 1993 - 1995 khi giá thị trường và giá nhà nước còn chưa cách nhau quá xa, những kiện tụng, khiếu nại về việc áp giá trong thu hồi đất khoảng 800 vụ. Tuy nhiên, từ gia đoạn 1996 - 2005, khi hai giá này chênh lệch nhau quá cao, số vụ việc tăng đến 12.708 vụ. Diện tích đất đai vướng vào tranh chấp càng lớn, dẫn đến hệ lụy là tỷ lệ dự án hoàn thành giảm đáng kể, xuất hiện tình trạng ứ đọng càng đẩy cao giá thị trường nhà đất. Hậu quả của quá trình trên không chỉ làm méo mó thị trường mà ngày càng đào sâu khoảng cách giữa hai giá. Ngoài ra, khung giá đất thấp một cách giả tạo cũng khuyến khích tình trạng bán đất tràn lan, đẩy nhanh hiện tượng đô thị hóa không kiểm soát, gắn liền với nó là hiệu quả sử dụng cơ sở hạ tầng thấp, chi phí đầu tư cao. Nhà nước đang bị vướng vào cơ chế hai giá đem lại lợi nhuận hơn cho nhà đầu tư hơn là người dân.

Cơ chế hai giá cũng gây những tổn thất lớn không kém với những người sử dụng đất bị thu hồi đất đai cũng như xã hội nói chung. Do việc giao đất các hợp đồng liên doanh, thuế khóa, thuê đất và cấp phép và cấp phép cho nhà đầu tư, xây dựng được tiến hành dựa trên các giá trị đất bị ấn định thấp một cách giả tạo nên nhà nước đang để mất nhiều cơ hội tạo ra các lợi ích xã hội tự một trong những tài sản quý giá nhất của mình.
Theo Quy Nhi (Đất Việt) 
Xem thêm: Thành lập công ty bất động sản, thành lập công ty cổ phần bất động sản, thành lập công ty tnhh bất động sản, dịch vụ môi giới, sàn bất động sản, dịch vụ định giá.