Luồng gió mới thổi vào thị trường bất động sản
Tại cuộc họp báo công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2014 của Sivalls diễn ra sáng nay 9.1, Luật sư Trần Thái Bình (Công ty Luật LNT &Partners) cho rằng các Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được áp dụng mang lại một kỳ vọng to lớn đối với các nhà phát triển bất động sản. Đây như một luồng gió mới thổi vào thị trường bất động sản, khiến thị trường này sẽ cất cánh, thoát khỏi tình trạng trì trệ như hiện nay.
Theo Luật sư Trần Thái Bình, nhận định trên được dựa vào bốn yếu tố cơ bản sau:
Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tượng mua nhà, người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm.
Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình. Hơn thế, luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý…
Mặc dù vậy vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng.
Luật sư Bình nhấn mạnh, những hạn chế này được cho là cần thiết để đảm bảo chủ quyền quốc gia.
Thứ hai, quyền sở hữu nhà của Việt kiều cũng như người trong nước.Theo khảo sát có tới 60% Việt kiều được hỏi có nhu cầu về sở hữu nhà tại Việt Nam.
Nếu như Luật Nhà ở trước đây có nhiều hạn chế cho đối tượng này khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam thì Luật Nhà ở 2014 mới sửa đổi chỉ cần được phép nhập khẩu vào Việt Nam là Việt kiều sẽ được sở hữu nhà không hạn chế về số lượng.
Tiếp theo, Luật sư Trần Thái Bình cho rằng, để bảo vệ tối đa quyền lợi người mua nhà, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thiết lập được khung pháp lý chặt chẽ.
Cụ thể với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép bán khi phần móng nhà đã được xây xong, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% khi nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua,…
Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền trả trước của người mua nhà cho mục đích xây dựng nhà, và phải có một ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh đối với việc xây dựng trong tương lai.
 |
| Luật sư Trần Thái Bình (LNT &Partners) |
Như vậy, với quy định này đảm bảo chỉ các nhà đầu tư có thực lực thực sự về tài chính mới có thể tồn tại được.
Các quy định này được ông Bình cho rằng sẽ giải quyết được bài toán “mất niềm tin” của người mua nhà trước việc vi phạm của hàng loạt các nhà đầu tư trong thời gian qua.
Cuối cùng, theo Luật sư Bình, có nhiều điểm mới trong giao dịch bất động sản, nhà ở như: về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở kể từ khi bên mua đã trả đủ tiền mua nhà hoặc kể từ khi nhận nhà từ chủ đầu tư; Chủ đầu tư không phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản nữa, được biết là để giảm chi phí giao dịch cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư có thể thoái vốn dễ dàng hơn. Vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà ở chung cư cũng được minh bạch hóa.
Luật nhà ở 2014 cũng quy định rõ ràng hơn về xây dựng một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, Qua đó, người dân sẽ có nhiều thông tin về dự án.
Còn nhiều khó khăn, vướng mắc
Tuy nhiên, Luật sư Trần Thái Bình cũng cho rằng luật mới vẫn còn nhiều điểm khó thực hiện như: hạn chế về số lượng người nước ngoài sở hữu nhà chung cư hay tại một phường cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn để chủ đầu tư, người bán nhà có thể biết để dễ thực hiện. Đối với chủ đầu tư, làm sao họ nắm được số liệu người nước ngoài hiện sở hữu hay đã ký hợp đồng mua bán nhà tại khu vực đó?
Một điểm khó thực hiện nữa là quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng về thực hiện dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ, ngân hàng trong vai trò là bên bảo lãnh phải hoàn lại tiền cho người mua, nếu thế thì ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh? Và phải xử lý thế nào đối với nguồn vốn đã đầu tư trong công trình dở dang?
“Cần phải có quy định hướng dẫn rõ hơn từ ngành ngân hàng nếu không sẽ dẫn đến chủ đầu tư sẽ rất khó khăn trong việc thuyết phục ngân hàng thực hiện bảo lãnh theo quy định này và chi phí cũng sẽ cao hơn, dẫn đến chi phí trả giá thành nhiều hơn. Theo tôi nên sửa thành khi chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho một chủ đầu tư khác có đủ năng lực về tài chính, kĩ thuật”, ông Bình chia sẻ.
An Nhiên