“Luận văn làm dối”

Ông Nguyễn Văn Đực nói: Năm 2006 trở về trước, thủ tục quá đơn giản. Chỉ cần UBND TP.HCM chấp nhận giao đất, rồi Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt quy hoạch là doanh nghiệp bắt đầu khởi công. Nhưng về sau xuất hiện tình trạng Bộ Xây dựng can thiệp quá sâu về dự án, đặt ra việc kiểm tra cơ sở từng dự án. Tôi cho rằng những kiểm tra đó chỉ mang tính chất hình thức. Tức là cơ quan chức năng yêu cầu doanh nghiệp vẽ sao thì doanh nghiệp vẽ vậy nhưng chưa chắc họ thi công đúng như thế.

Một điểm nữa là quy định rắc rối của Bộ Xây dựng đã bắt doanh nghiệp phải đối phó trong dự án đầu tư. Thời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, ông từng hai lần mời tôi ra Hà Nội góp ý về thủ tục hành chính. Lúc đó ông Quân đưa ra 33 bước thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng. Lúc đó tôi đã nói thẳng với Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân rằng cái mà dự án đầu tư Bộ trưởng và các sở, ban ngành nhận được từ chủ đầu tư chỉ là một luận văn làm dối.

Thời điểm nhà đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm dự án căn hộ lớn nhưng vì thời gian thủ tục kéo dài nên khi sản phẩm ra thì thị trường đóng băng mất rồi. Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải đợi đến 5 năm mới có sản phẩm thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên thiệt hại vô hình rất lớn
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM
Ông Quân hỏi sao dối? Tôi trả lời thật là khi soạn dự án đầu tư cho dự án tôi cũng chưa lường trước được điều gì hết. Tôi soạn theo yêu cầu của luật là để chứng minh dự án này có lãi 10 - 15% chẳng hạn. Nhưng nếu thị trường sốt lên, tôi có thể điều chỉnh dự án lãi 20 - 30%, nếu thị trường đóng băng tôi điều chỉnh lỗ 5 - 10%. Tất cả đều phụ thuộc vào thị trường. Dối ở đây là tôi viết dự án cho có để được duyệt mà khởi công. Nếu bộ trưởng không tin thì cứ cho kiểm toán những dự án được duyệt so với dự án làm xong khác xa nhau như thế nào.

Tôi khẳng định việc bắt làm dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không mang lại hiệu quả gì cho doanh nghiệp.

Người mua nhà chịu thiệt hại

Thanh Niên Online: Ông có tính toán cụ thể thiệt hại cho doanh nghiệp do rắc rối thủ tục mang lại không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Rất khó tính toán cụ thể vì mỗi dự án có những thiệt hại khác nhau. Thiệt hại hữu hình về tiền bạc thì đã thấy rõ. Thí dụ tôi mua miếng đất 50 tỉ, một năm sau khởi công tôi chỉ chịu lãi vay ví dụ 10%/năm tức là 5 tỉ, tổng cộng cả vốn vay lẫn lại là 55 tỉ đồng. Nhưng nếu sau 5 năm mới khởi công thì chỉ riêng lãi thôi đã lên tới 30 - 35 tỉ đồng, cộng cả vốn lên tới 80 - 85 tỉ đồng. Đứng ở góc độ doanh nghiệp chúng tôi thiệt hại 30 - 35 tỉ đồng. Nhưng đứng ở góc độ xã hội thì cả xã hội đều thiệt hại vì chi phí đội thêm này sẽ được doanh nghiệp tính vào giá nhà bán ra, người mua phải chịu.

Ông Nguyễn Văn Đực: "Có nhiều lý do để giá nhà Việt Nam cao hơn các nước lân cận, trong đó có cả thủ tục hành chính rắc rối, kéo dài" - Ảnh minh họa: Trung Hiếu

Thiệt hại vô hình tức là doanh nghiệp tính đưa ra một sản phẩm phù hợp lúc đó nhưng vì thời gian kéo dài quá nên khi tung ra thị trường sản phẩm đó không còn phù hợp nữa. Đơn cử thời điểm nhà đất sốt, nhiều doanh nghiệp tính làm dự án căn hộ lớn nhưng vì thời gian thủ tục kéo dài nên khi sản phẩm ra thì thị trường đóng băng mất rồi.

Trong kinh doanh, một ý tưởng mà phải đợi đến 5 năm mới có sản phẩm thì quá lạc hậu, lỗi thời rồi. Cho nên thiệt hại vô hình rất lớn.

Thủ tục hành chính chậm như vậy gây thiệt hại cho doanh nghiệp 10 - 30% và đương nhiên thiệt hại này cuối cùng người mua nhà phải gánh. Có nhiều lý do để giá nhà Việt Nam cao hơn các nước lân cận trong đó có cả thủ tục hành chính rắc rối, kéo dài. Sơ đồ thủ tục mà anh cầm đã được tôi vẽ đơn giản nhất. Chứ còn tôi liệt kê hết thủ tục theo quy định có lẽ người trong ngành đọc có khi còn không hiểu chứ nói gì người ngoài ngành.

Bắt doanh nghiệp phải dối trá

* Nếu còn duy trì thủ tục hành chính này thì những chính sách kích cầu thị trường bất động sản do Chính phủ đưa ra, tiêu biểu như gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cũng khó mang lại hiệu quả?

- Ở đây cần phải làm rõ điều này. Nhà nước muốn quản lý chặt để tránh sự sụp đổ của thị trường bất động sản, sụp đổ của công trình xây dựng. Nhưng tôi hỏi ngược lại cách quản lý này có hiệu quả không? Thị trường nhà đất vẫn đóng băng và từ trước giờ chưa có dự án vì chất lượng yếu kém mà sụp đổ.

Tôi khẳng định việc bắt làm dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức, đối phó và không mang lại hiệu quả gì cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM
Như vậy các quy định này không đạt được mục đích quản lý thị trường. Có hay không có nghị định thì doanh nghiệp vẫn phải làm theo cách của họ. Còn những cái bắt phải làm thì doanh nghiệp phải đối phó, đối đầu, đưa ra những thủ thuật lừa qua dối lại với nhau thôi.

Gói 30.000 tỉ đồng chưa hiệu quả có nhiều nguyên nhân nhưng ít nhiều cũng xuất phát từ vướng mắc của thủ tục hành chính rắc rối.

* Theo ông thời gian từ lúc triển khai đến lúc khởi công dự án kéo dài bao lâu là phù hợp nhất?

- Một năm trở lại. Tức là quy định nên quay lại thời điểm 2006 trở về trước. Chừng nào nhà nước chứng minh có công trình nào kém cỏi, hư hỏng, lừa đảo thì mới tăng thêm quy định để kiểm soát. Còn nếu dự án vẫn tốt thì anh tăng thủ tục làm gì!

- Cảm ơn ông!

Mất 3 - 7 năm mới có thể khởi công dự án

Trong bản kiến nghị gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực cho biết trước 2006, thời gian để dự án nhà ở khởi công mất khoảng một năm do thủ tục khá đơn giản. Chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất của UBND TP.HCM và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc.

Tuy nhiên, từ khi có nghị định 90/2006, nghị định 71/2010, thời gian tốn thêm ba năm nữa do chủ đầu tư phải tiếp tục trình Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và phê duyệt dự án đầu tư, được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)…

Kể từ khi nghị định 69/2009, nghị định 64/2012, thời gian phải mất thêm 2 - 3 năm nữa do điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua nhiều khâu thẩm định, thẩm tra bản vẽ kỹ thuật…

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phải mất 3 - 7 năm để có thể khởi công dự án. Trong đó có nhiều quy định không cần thiết và đẩy chi phí đầu tư tăng cao.
Trung Hiếu