(TBKTSG) - Chiêu thức kinh doanh bán căn hộ cho khách hàng rồi thuê lại chính căn hộ đó (một kiểu huy động vốn) của các ông chủ dự án bất động sản liệu sẽ tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nào? TBKTSG đã trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn luật sư TPHCM, về vấn đề này...
TBKTSG: Thưa luật sư, cách bán hàng/huy động vốn (thuê lại sản phẩm) của một số doanh nghiệp bất động sản như vậy có vi phạm pháp luật hay không? Có tiềm ẩn rủi ro lớn không? Trường hợp các doanh nghiệp trả lãi cho khách hàng được vài tháng rồi ngưng thì khách hàng sẽ chịu hậu quả ra sao?
- Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Việc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán hàng theo mô hình huy động vốn dự án thông qua hình thức bán bất động sản rồi thuê lại chính bất động sản đó thuộc phạm vi quy định pháp luật cho phép. Đây là một dịch vụ quản lý bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.
Theo luật này, dịch vụ quản lý bất động sản là việc cho thuê bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất. Khi đó, nhà phát triển bất động sản sau khi bán sẽ đóng vai trò là bên nhận ủy quyền thực hiện việc cho thuê đến khách hàng.
Quy định cho phép các bên quyền thỏa thuận về nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (nếu có).
Việc doanh nghiệp ngưng trả lãi hoặc ngưng dịch vụ sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Việc khách hàng có đối mặt với các rủi ro tiềm ẩn hay không cũng phụ thuộc vào giao dịch do các bên thiết lập và cần am hiểu luật, đàm phán tốt từng điều khoản của thỏa thuận ngay khi thiết lập giao dịch để lường trước và hạn chế các rủi ro này.
Theo điều 283 và 302 Bộ luật Dân sự 2005, có quy định về nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ của các bên là phải trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết, không trái pháp luật, đạo đức xã hội trong các giao dịch. Đồng thời, bên có nghĩa vụ - ở đây là nhà kinh doanh bất động sản - nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với khách hàng.
Ngoài ra, cần xác định mấu chốt giao dịch và phát sinh tranh chấp trong trường hợp này, đó là khả năng bất động sản không sinh lợi sau khi khách hàng mua. Thông thường, hợp đồng khai thác căn hộ sẽ là một hợp đồng tách biệt so với hợp đồng mua bán căn hộ, đó là một hợp đồng dịch vụ bất động sản mà đôi khi khách hàng cứ nghĩ đó là một bộ hợp đồng chung nhất. Đây là điểm mà đôi lúc khách hàng không hiểu luật sẽ nhầm lẫn và bị thiệt hại.
TBKTSG: Vậy khách hàng phải lưu ý, cảnh giác điều gì khi tham gia các giao dịch như đề cập ở trên, thưa ông?
- Thực tế là hiện nay một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký cam kết thuê lại căn hộ với giá cao trong một khoảng thời gian và chấp nhận chịu thiệt một số tiền để gây hiệu ứng tâm lý với khách hàng về khả năng sinh lời, đó là “chiêu thức” kinh doanh quyền của họ. Đây là một hình thức khiến nhà đầu tư không chuyên và khách hàng nhầm tưởng về giá trị của bất động sản mà mình muốn giao dịch.
Trước hết, cần hiểu rằng, các nhà phát triển bất động sản thường có nhiều phương án để có thể tối đa hóa lợi ích khi phát triển và khai thác bất động sản. Trong đó, có việc thiết lập các thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch đi vào thực hiện là khách hàng đồng ý bằng văn bản. Các nhà phát triển bất động sản thường chọn hướng chia sẻ quyền và lợi ích đó với khách hàng sau khi mua nhà, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên về việc tìm kiếm lợi ích trong giao dịch để sinh lời cho bất động sản.
Hai là, trong hợp đồng hợp tác này, các bên cần thỏa thuận rõ về vấn đề lợi ích của bất động sản, bao gồm việc phân chia lợi nhuận chi tiết. Khách hàng cần phải quan tâm đến cam kết của nhà kinh doanh bất động sản, đặc biệt chú ý đến hợp đồng cam kết giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng: Cam kết của nhà đầu tư kéo dài trong bao lâu? Mức lãi suất và lợi nhuận được quy định ra sao? Cam kết ấy được đảm bảo như thế nào? Khi hợp đồng cam kết không thực hiện được thì nhà kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm như thế nào?
Ba là, cần kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, bao gồm căn hộ và cả công trình tại thời điểm thiết lập giao dịch mua bán căn hộ. Nhiều trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu thì hợp đồng dịch vụ về khai thác việc cho thuê với căn hộ đó sẽ ảnh hưởng, chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba mà đôi lúc trách nhiệm đó là trách nhiệm của người chủ mới.
TBKTSG: Theo ông, về mặt pháp lý, Nhà nước có cần điều chỉnh gì đối với các chiêu thức kinh doanh kiểu mới này?
- Như có đề cập ở trên, quy định pháp luật hiện nay không cấm hình thức kinh doanh này, đó là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Tuy nhiên, khi thực thi, trong nhiều trường hợp lại tồn tại nhiều rủi ro cho khách hàng khi doanh nghiệp không thực hiện được cam kết đã đặt ra. Vai trò quản lý và điều hành của Nhà nước chỉ có thể thể hiện ở một vài góc độ như việc đặt ra các tiêu chuẩn về bất động sản cho thuê hay có chế tài cụ thể về việc các nhà phát triển bất động sản không thực thi các giao dịch với khách hàng. Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần song hành với việc sẵn sàng tiếp nhận những khiếu nại, khiếu kiện của người mua nhà để hạn chế các tranh chấp trong thời gian qua.
|
Cũ người, mới ta, cần cẩn thận
Mô hình kinh doanh này là... thông thường ở một số nước mà tôi biết, chẳng hạn ở Anh. Mô hình này hướng tới thu hút người đầu tư mua để cho thuê, rồi chờ giá lên để bán nên nhà đầu tư phải tự tính toán rủi ro và lợi nhuận. Ngân hàng cũng có những toan tính của họ khi cho vay để kiếm lợi. Do đó, đây là những thỏa thuận thương mại thông thường và mô hình kinh doanh mới được phát triển để cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Điều đáng ngại là mô hình kinh doanh này có thể góp phần đẩy giá bất động sản lên thêm nữa trong bối cảnh giá bất động sản đang tăng trở lại vì nó sẽ hấp dẫn giới đầu tư với tầm nhìn ngắn hạn, mua cho thuê trong vài năm rồi bán khi được giá. Cách làm này có thể đẩy giá tăng nhanh rồi giảm nhanh nếu lượng nhà đầu tư bán ra đổ dồn vào một thời điểm (như thị trường Trung Quốc cũng vậy, đẩy cầu lên nhanh quá trong một thời gian ngắn thì sẽ có lúc người ta đồng loạt bán ở một thời điểm nào đó).
Ở một góc độ khác, cách làm này cũng tiềm ẩn nguy cơ là người mua nhà có thể bị ở phía thiệt hại nếu năng lực tài chính của chủ đầu tư không đủ mạnh hoặc trong nhiều tình huống họ sẽ không tôn trọng cam kết. Ở Anh đã có mô hình kinh doanh này và báo chí cũng có cảnh báo rủi ro của việc tham gia vào mô hình kinh doanh này. Những rủi ro kể đến bao gồm bên cam kết lợi nhuận tối thiểu không chuyển thu nhập cho thuê cho người mua nhà như cam kết, hoặc bỏ mặc nếu xảy ra tranh chấp với người thuê, hoặc bên cam kết bị phá sản.
Cái gọi là cam kết lợi nhuận tối thiểu không thể đơn giản ở niềm tin với nhau mà dựa vào cách thiết kế hợp đồng ra sao. Có rất nhiều rủi ro với việc cam kết dòng tiền thuê ổn định như vậy. Nếu xảy ra tranh chấp giữa người thuê với bên cho thuê thì phía chủ đầu tư với vai trò trung gian cam kết lợi nhuận sẽ làm sao? Liệu họ sẽ ôm hết rủi ro vào mình hay là chuyển lại rủi ro cho người sở hữu nhà? Nếu nhà đầu tư không thận trọng thì doanh nghiệp bất động sản có thể thiết kế hợp đồng sao cho rủi ro chuyển phần lớn về nhà đầu tư khi chuyện cho thuê có trục trặc. Ngược lại, nếu doanh nghiệp hào phóng ôm hết rủi ro về mình, nếu xảy ra rủi ro tài chính mà họ mất khả năng chi trả thì điều gì sẽ xảy ra?
Ở các nước phát triển, luật sư và nhà tư vấn tài chính cá nhân sẽ cảnh báo rủi ro cho nhà đầu tư vì các giao dịch này bắt buộc phải thông qua luật sư và một số không nhỏ thường sử dụng thêm cố vấn tài chính khi mua nhà. Ở Việt Nam thì các nhà đầu tư cá nhân ít khi sử dụng những dịch vụ này và quy định về trách nhiệm của luật sư và cố vấn tài chính không rõ ràng. Do đó, nhà đầu tư cá nhân ở Việt Nam ở bất cứ lĩnh vực nào cũng đối mặt với nhiều rủi ro (không phải vô lý khi mà chúng ta luôn bị xếp hạng rất thấp về bảo vệ nhà đầu tư trong các báo cáo Doing Business của Ngân hàng Thế giới). Đặc biệt với bất động sản thì rủi ro càng lớn vì thông tin của từng căn hộ, từng dự án rất khác nhau và ít minh bạch.
Hồ Quốc Tuấn - Giảng viên Đại học Bristol, Anh
Tham khảo trường hợp ở Anh:
|