Trước những thông tin đăng tải trên báo chí về việc ban hành thông tư 16 là không đúng thẩm quyền của Bộ Xây dựng và nội dung hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong thông tư này trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại lớn cho người mua nhà. Tối 28/2, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời các vấn đề liên quan này.
Người mua không thiệt hại?
Về cách tính diện tích căn hộ, theo Bộ Xây dựng, tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)".
nhà đất
“Hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được Bên bán và Bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này”, văn bản nêu rõ.

Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Thông tư 16 không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).
Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.
Trên thực tế, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian qua, các bên chỉ thỏa thuận tổng giá bán căn hộ mà không có đơn giá bán 1 m2 sàn trong hợp đồng mua bán.
Trước đó, nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội khẳng định việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 và Công văn 124, 397 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Chính những quy định, hướng dẫn này đã thổi bùng lên tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ thời gian qua ở các khu chung cư cao cấp, mà thiệt thòi đều do người dân gánh chịu.

Trả lời báo điện tử VTC News, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng giải thích chưa rõ ràng về cách tính diện tích căn hộ dẫn đến hiểu lầm, gây thiệt hại cho người mua nhà.
“Theo quan điểm của tôi, Luật quy định sở hữu chung – riêng là về mặt quyền được sử dụng, còn Thông tư 16 quy định chung – riêng để làm đơn giá tính m2 sàn”, ông Võ nêu quan điểm.
Bộ Xây dựng ra văn bản sai thẩm quyền?

Theo nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, căn cứ vào Luật Nhà ở thì Bộ Xây dựng không có thẩm quyền ban hành văn bản quy định chi tiết và cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Theo Nghị định 71 thì Chính phủ cũng không hề giao Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Điều này đặt ra câu hỏi về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành 3 văn bản trái luật kể trên.

Giải thích về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định tại Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2005 thì Quốc hội đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này và để thực hiện nhiệm vụ được giao thì Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006, tiếp đó, ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ xác định cách tính diện tích chung cư. Thực hiện nhiệm vụ này, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng (là tính theo thông thủy hoặc tính theo kích thước tim tường).

Tuy nhiên, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 chỉ cho phép Chính phủ hướng dẫn những vấn đề được giao tại từng điều, khoản cụ thể.

Theo Bộ Xây dựng, Luật này cũng không tuyên những văn bản quy phạm pháp luật ban hành trước ngày 01/01/2009 trái với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì bị bãi bỏ.

Tại khoản 2 Điều 95 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 còn quy định các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ … (những văn bản mà sau khi có Luật này thì không được coi là văn bản quy phạm pháp luật) nhưng đã được ban hành trước khi Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bị bãi bỏ hoặc thay thế bằng văn bản QPPL khác. Như vậy, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 (bao gồm cả Điều 153) vẫn còn hiệu lực thi hành.
Từ đó, Bộ Xây dựng khẳng định “Việc hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16 là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền”.

Việc văn bản này có đúng thẩm quyền như Bộ Xây dựng khẳng định hay không? Những thiệt hại thực sự từ cách tính diện tích tim tường đối với người dân là gì? Có phải chỉ là những thiệt hại trước mắt về giá bán?